Steuern sparen mit Internetwissen? Heute: Das Restnutzungsdauergutachten

Und wieder ist da dieser Online-Trend.

„Steuern sparen mit Immobilien!“

„Geheimtipp vom Profi!“

„Das Finanzamt hasst diesen Trick!“

„Mit einem Gutachten zahlst du nie wieder Steuern!“

Na gut. Den letzten Satz habe ich vielleicht erfunden. Aber nur knapp.

Dieses Mal geht es um das sogenannte Restnutzungsdauergutachten. Ein heißer Geheimtipp, den natürlich jeder sofort nutzen sollte, schließlich steht es ja im Internet. Und wenn etwas im Internet steht, ist es bekanntlich fast so gut wie ein BMF-Schreiben. Nur mit mehr Emojis.

Hintergrund des Booms ist unter anderem ein BFH-Urteil vom 23. Januar 2024. Ich bin also, gemessen an der Geschwindigkeit des Internets, ungefähr drei Steuerrechtszeitalter zu spät dran. Aber manchmal ist es ja gar nicht so schlecht, Dinge erst einmal sacken zu lassen, statt jedem steuerlichen Trend sofort mit wehender ELSTER-Flagge hinterherzurennen.

Daher dachte ich mir: Rechnen wir das doch einmal nüchtern durch.

Also nicht: „Ich habe da ein Reel gesehen.“Sondern: „Was passiert eigentlich wirklich, wenn man Zahlen einsetzt?“

Erst reden, dann rechnen

Zur Informationsbeschaffung bin ich nicht in die Tiefen der Kommentarspalten abgetaucht, sondern habe mit einem nach DIN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobiliengutachten gesprochen.

Ein völlig unterschätztes Beratungstool übrigens: miteinander reden.

Ich habe ihn gefragt:„Was kostet so ein Gutachten ungefähr?“

Die Antwort:„Die Preise starten bei rund 1.500 € netto.“

Wichtig ist dabei: Nicht jedes schnelle Internet-Gutachten reicht automatisch aus. Das Gutachten muss sich mit den individuellen Objektumständen befassen. Ein bloßer Modellwert reicht hier nicht aus.

Damit hatte ich eine Grundlage. 1.500 € netto sind 1.785 € brutto. Für mein Beispiel gehe ich aber nicht vom einfachsten Fall der Welt aus, sondern rechne rund mit 2.000 € Gutachtenkosten.

Denn wenn wir schon rechnen, dann bitte nicht mit Einhornpreisen.

Beispiel 1: Wohnimmobilie im Privatvermögen

Nehmen wir eine vermietete Wohnimmobilie im Privatvermögen mit einem Gebäudewert von 200.000 €.

Bei vielen älteren Bestandswohnimmobilien beträgt die reguläre AfA 2 % pro Jahr. Das bedeutet:

200.000 € × 2 % = 4.000 € AfA pro Jahr

Nun stellen wir uns vor, die Immobilie ist nicht mehr ganz taufrisch. Vielleicht Baujahr „damals war Eiche rustikal noch ein Lebensgefühl“, eher unsaniert, energetisch nicht gerade Olympiasiegerin und insgesamt mit mehr Patina als Zukunftsglanz.

Ein Sachverständiger könnte in einem solchen Fall möglicherweise zu dem Ergebnis kommen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer nicht mehr 50 Jahre beträgt, sondern nur noch 25 Jahre.

Dann würde die AfA nicht mehr 2 %, sondern rechnerisch 4 % betragen:

200.000 € / 25 Jahre = 8.000 € AfA pro Jahr

Die jährliche Abschreibung würde also von 4.000 € auf 8.000 € steigen. Das sind 4.000 € zusätzliche AfA pro Jahr.

Bei einem angenommenen Steuersatz von 30 % ergibt sich daraus eine Steuerentlastung von:

4.000 € × 30 % = 1.200 € pro Jahr

Das Gutachten kostet in unserem Beispiel 2.000 €. Bereits nach weniger als zwei Jahren wäre man rein rechnerisch im Plus. Und dabei ist der steuerliche Effekt aus den Gutachtenkosten selbst noch nicht einmal berücksichtigt.

Ab dann macht die Immobilie steuerlich das, was sie im Exposé vermutlich schon lange versprochen hat:

Sie arbeitet für einen.

Beispiel 2: Gewerbehalle im Betriebsvermögen

Jetzt wird es etwas weniger romantisch.

Nehmen wir dieselbe Gebäudewertbasis von 200.000 €, diesmal aber keine Wohnimmobilie im Privatvermögen, sondern eine Gewerbehalle im Betriebsvermögen.

Für bestimmte nicht Wohnzwecken dienende Gebäude im Betriebsvermögen beträgt die reguläre AfA 3 % pro Jahr.

Das bedeutet:

200.000 € × 3 % = 6.000 € AfA pro Jahr

Wenn ein Gutachten nun eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren ergibt, beträgt die AfA:

200.000 € / 25 Jahre = 8.000 € AfA pro Jahr

Die zusätzliche AfA beträgt also:

8.000 € − 6.000 € = 2.000 € pro Jahr

Bei einem Steuersatz von 30 % ergibt sich daraus eine Steuerentlastung von:

2.000 € × 30 % = 600 € pro Jahr

Das ist immer noch ein Vorteil. Aber es ist kein steuerliches Feuerwerk mehr. Eher Wunderkerze. Im Wind.

Bei 2.000 € Gutachtenkosten dauert es grob gut drei Jahre, bis sich das Gutachten rechnerisch bezahlt gemacht hat. Das kann sinnvoll sein, aber hier beginnt der Bereich, in dem man genauer hinschauen muss.

Noch deutlicher wird es, wenn bei der Gewerbehalle nicht 25 Jahre, sondern zum Beispiel 30 Jahre Restnutzungsdauer herauskommen.

Dann beträgt die AfA:

200.000 € / 30 Jahre = 6.667 € pro Jahr

Gegenüber der regulären AfA von 6.000 € ist das nur ein Mehrbetrag von rund 667 € pro Jahr.

Bei 30 % Steuersatz sind das gerade einmal rund 200 € Steuerentlastung pro Jahr.

Und an dieser Stelle darf man dann auch einmal tief durchatmen und sagen:

„Ja, steuerlich interessant. Aber bitte nicht alle gleichzeitig zum Gutachter rennen.“

Was zeigt uns das?

Ein Restnutzungsdauergutachten kann sich lohnen. Aber eben nicht automatisch.

Besonders interessant kann es sein bei Immobilien, bei denen die reguläre AfA niedrig ist und die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer ausfällt. Also zum Beispiel bei älteren, vermieteten Bestandsimmobilien, in die der Käufer ohnehin viel investieren muss, weil sie baulich, energetisch oder wirtschaftlich nicht mehr ganz vorne im Immobilien-Schönheitswettbewerb mitlaufen.

Weniger spektakulär ist der Effekt dort, wo die reguläre AfA ohnehin schon höher ist. Im Betriebsvermögen mit 3 % AfA muss die festgestellte Restnutzungsdauer schon deutlich kürzer sein, damit das Gutachten richtig Musik in die Steuerrechnung bringt.

Oder anders gesagt:

Bei 25 Jahren Restnutzungsdauer kann es interessant sein.Bei 20 Jahren wird es spannend.Bei 30 Jahren im Betriebsvermögen sagt der Taschenrechner eher: „Nett, aber beruhig dich.“

Und jetzt der Wermutstropfen

Natürlich gibt es im Steuerrecht keine Wunder. Es gibt nur Paragraphen, Nachweise und gelegentlich sehr lange Tabellen.

Wer nachweisen möchte, dass eine Immobilie eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer hat, muss auch damit leben, dass das Finanzamt genauer hinschaut.

Denn wenn die Immobilie angeblich nur noch eine kurze wirtschaftliche Lebenserwartung hat, stellt sich irgendwann die Anschlussfrage:

„Ist das Objekt dann überhaupt noch auf Dauer wirtschaftlich nutzbar?“

Gerade bei sehr kurzen Restnutzungsdauern kann daher auch das Thema Totalüberschussprognose auf den Tisch kommen. Und spätestens dann ist aus dem vermeintlichen Internet-Geheimtipp wieder das geworden, was Steuerberatung meistens ist:

Einzelfallprüfung.

Mein Fazit

Für mich war der interdisziplinäre Austausch mit dem Sachverständigen sehr wertvoll. Und ich bin dankbar für ein Netzwerk, in dem man nicht nur Links weiterleitet, sondern echte Fragen stellen kann.

Nach dieser Berechnung ist für mich klar:

Bei passenden Immobilien werde ich den Gang zum Gutachter künftig zumindest mit in die Waagschale werfen. Besonders dann, wenn es sich um ältere Immobilien handelt, bei denen der Käufer zu Beginn ohnehin viel investieren muss und bei denen eine deutlich verkürzte Restnutzungsdauer realistisch begründbar erscheint.

Ja, ein Gutachten ist zunächst ein teures Vergnügen. Aber wenn die Zahlen passen, kann es sich schnell amortisieren und tatsächlich einen spürbaren steuerlichen Liquiditätsvorteil bringen.

Nur eben nicht, weil das Internet es sagt.

Sondern weil man gerechnet hat.