Ist mein Haus Privatvermögen oder Betriebsvermögen?

Die Antwort überrascht: In einer Immobilie können bis zu vier Herzen gleichzeitig schlagen, also ist es an der Zeit dieses Thema zu beleuchten, welches jeden Immobilienbesitzer betrifft. Ist mein Haus eigentlich Privatvermögen oder ist es Betriebsvermögen? Die Antwort ist, in jeder Immobilie können bis zu vier Herzen gleichzeitig schlagen, ein Haus kann also steuerlich aufgeteilt sein, ganz ohne, dass es im Grundbuch oder sonst irgendwo eingetragen ist.

Betrachten wir die ersten beiden Fälle in denen alleine die Nutzung über die Zuordnung zum Privat- oder Betriebsvermögen entscheidet.

Ein Objekt, das man selbst bewohnt, gehört ohne Wenn und Aber zum Privatvermögen. Einkommensteuerlich bedeutet dies, dass Kosten nur bedingt abzugsfähig sind, zum Beispiel im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen oder der Lohnanteil bei Handwerkerleistungen. Für den Verkauf gilt die Besonderheit der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Innerhalb dieser 10 Jahre wird ein Veräußerungsgewinn besteuert, nach dieser Frist ist ein Verkauf steuerfrei möglich.

Wird ein Teil der Immobilie eigenbetrieblich genutzt, also für die eigene Selbständigkeit, wird dieser Teil zu notwendigem Betriebsvermögen. Steuerlich gehört damit möglicherweise plötzlich ein Raum einer Wohnung in das Betriebsvermögen, Stichwort häusliches Arbeitszimmer oder aber eine Wohnung ist betrieblich und die zweite ist privat. Für den betrieblichen Teil gelten dann einkommensteuerlich andere Regeln. Die jährliche Abschreibung mindert das Einkommen. Alle Betriebskosten und Zinsen für die Finanzierung können steuerlich geltend gemacht werden, ebenso alle Erhaltungsaufwendungen, nicht nur die der Lohnanteil. Klingt also erstmal richtig gut, aber weil jede Medaille zwei Seiten hat, fällt auch die Spekulationsfrist weg. Damit werden stille Reserven steuerverhaftet. Das bedeutet: Egal wann das Objekt veräußert oder ins Privatvermögen überführt wird, entsteht grundsätzlich ein steuerlicher Gewinn oder Verlust. Hierbei ist der Verkauf der angenehmste Fall, weil tatsächlich Geld fließt und Steuern aus dem Erlös beglichen werden können. Das Einkommensteuerrecht kennt aber darüber hinaus eine Reihe von Veräußerungsfiktionen, die ebenfalls zu einer Erlösbesteuerung führen und in keiner Weise einen Cashflow auslösen. Ein klassischer Fall wäre, die voreilige Beendigung eines Betriebes. Hier ist also besondere Vorsicht geboten.

Gilt dies nun für jedes häusliche Arbeitszimmer? Nein, natürlich nicht, das wäre zu einfach. Wenn das Arbeitszimmer nicht eigenbetrieblich, sondern fremdbetrieblich genutzt wird, kann es ohne weiteres Privatvermögen bleiben. Wann ist dies der Fall? Immer dann, wenn ich nicht in meinem eigenen Betrieb, sondern als Arbeitnehmer mein häusliches Arbeitszimmer nutze.

Aber wie komme ich auf vier Herzen, bislang sind es doch erst 2. Wenn es an die Vermietung geht, kommen die nächsten beiden Herzen zum Vorschein. Hier kann aus dem Privatvermögen heraus oder aus dem Betriebsvermögen heraus vermietet werden. Oft spricht man dann von fremden Wohnzwecken oder fremdbetrieblicher Nutzung, aber diese Begriffe sind irreführend. Sie lassen darauf schließen, dass man Wohnungen immer dem Privatvermögen zuordnet und fremdbetriebliche Räume immer dem Betriebsvermögen. Dies ist aber nicht der Fall. Bei fremdvermieteten Objekten ist die Art der Nutzung für die Zuordnung egal.

Bei Vermietung sind – unabhängig von der Zuordnung – alle durch das Objekt veranlassten Kosten abzugsfähig: entweder als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben. In der Abschreibung kann es je nach Nutzung und Zuordnung unterschiede geben, so können zum Beispiel betrieblich genutzte Objekte, die sich in einem Betriebsvermögen befinden, je nach Baujahr höher abgeschrieben werden als im Privatvermögen. Der entscheidende Unterschied liegt wieder bei der Spekulationsfrist: Im Privatvermögen ist der Verkauf nach über zehn Jahren steuerfrei – im Betriebsvermögen gilt sie nicht. Dennoch gibt es verschiedene Konstellationen, in denen es sinnvoll ist, ein Objekt einem Betrieb zuzuordnen oder so zu gestalten, dass ein Betrieb nicht versehentlich verloren geht und so eine Besteuerung ausgelöst wird.

Ein Haus hat nicht nur vier Wände – es kann auch mehrere steuerliche Identitäten haben. Wer die Unterschiede kennt, trifft bessere Entscheidungen.